Die Verwaltung einer gemeinschaftlichen Eigentumsanlage steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu. Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist jedoch praktisch nicht denkbar ohne ein besonderes Organ – den Verwalter. Nach § 20 WEG kann deshalb die Bestellung des Verwalters nicht ausgeschlossen werden.

 

Die Verwaltung nach dem WEG bezieht sich nicht auf das Gesamteigentum, sondern nur auf das gemeinschaftliche Eigentum. Die Verwaltung des Sondereigentums, also der Wohnräume bzw. gewerblich genutzten Räume, obliegen dem jeweiligen Eigentümer selbst. Will ein Wohnungseigentümer auch sein Sondereigentum verwalten lassen, muß er hierfür einen gesonderten Verwaltervertrag abschließen.

Gewerbe Verwaltung

Der Verwalter ist stets Sachverwalter für fremdes Vermögen. Die Verwaltung beruht auf einem gegenseitigen Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalter. Dieses Vertrauensverhältnis setzt erfahrungsgemäß neben der persönlichen Zuverlässigkeit, Unparteilichkeit und geordneten Vermögensverhältnissen auch spezielle Kenntnisse der Verwaltungstechnik, der wirtschaftlichen Geschäftsführung und einschlägiger privatrechtlicher Vorschriften voraus.

 

Die Verwaltergebühr ist ein Entgelt für eine qualifizierte Dienstleistung. Deshalb wird ihre Höhe bestimmt durch den Umfang und die Güte der vom Verwalter und seinen Mitarbeitern zu erbringenden Leistungen. Ein Vergleich von Verwaltergebühren bei verschiedenen Verwalterangeboten ist also nur auf der Grundlage eines Vergleiches der Leistungen und der Leistungsfähigkeit der Verwaltungsfirmen möglich.

Hier das Leistungsverzeichnis für die WEG Verwaltung:

Pflichten und Leistungen

Zur Eigentümerversammlung einzuladen. Die Einladung ergeht schriftlich an alle Wohnungseigentümer unter Einhaltung der gesetzlichen, ggf. der in der Teilungserklärung vorgesehenen Frist, an die dem Verwalter vom Wohnungseigentümer zuletzt genannte Anschrift.

  • der ordentlichen Eigentümerversammlung den Wirtschaftsplan für das laufende Jahr und die Abrechnung für das vergangene Jahr zur Beschlussfassung vorzulegen.
  • die Beschlüsse der Versammlung zu protokollieren und jedem Eigentümer eine Protokollabschrift zu übersenden. Die Gewährung des Rechts auf Einsichtnahme bleibt davon unberührt.
  • Beschlussprotokolle sorgfältig aufzubewahren. Hinsichtlich der Aufbewahrung der übrigen Unterlagen gelten die Aufbewahrungspflichten des Handels- und Steuerrechts. Nach Ablauf der Aufbewahrungsfristen können die übrigen Unterlagen der laufenden Verwaltung vernichtet werden.
  • für die Einhaltung der Hausordnung zu sorgen und dazu ggf. Hilfskräfte einzusetzen (vergl. Buchst. M).
  • für die ordnungsgemäße laufende Instandhaltung und Instandsetzung zu sorgen und in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen.
  • gemeinschaftliche Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten und für sie Verwaltungskonten in Form offener Fremdkonten zu führen.
  • die angesammelte Instandhaltungsrücklage getrennt vom laufenden Bewirtschaftungskonto verzinslich anzulegen. Diese Instandhaltungsrücklage kann vom Verwalter zur Abdeckung kurzfristiger Liquidationsengpässe auf dem Bewirtschaftungskonto in Anspruch genommen werden.
  • Lasten und Kostenbeiträge ( Hausgeld ) sowie sonstige Zahlungen anzufordern und in Empfang zu nehmen.
  • alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken, die mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen.
  • Objektbezogene Sach- und Haftpflichtversicherungen im erforderlichen Umfang abzuschließen und bei Eintritt eines Versicherungsfalles für die Eigentümergemeinschaft sachdienliche Erklärungen abzugeben und Handlungen vorzunehmen
  • die Dienste von Hilfskräften ( Hausmeister, Reinigungskräfte , Architekten, Sachverständige, Rechtsanwälte, Heizkostenabrechnungsfirmen, Handwerker, u. a. ) in erforderlichem Umfang zur Erfüllung der Verwaltertätigkeit in Anspruch zu nehmen.
  • für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung erforderliche Gebrauchsgegenstände ( z. B. Geräte für Hausmeister, Gartengeräte etc. ) sowie Versorgungsgüter ( z. B Heizmaterial ) zu beschaffen.
  • alle sonst im Rahmen der Verwaltungsaufgaben erforderlichen Verträge ( z. B. Heizungswartung ) abzuschließen.
  • Die Eigentümergemeinschaft im Außenverhältnis und gegenüber einzelnen Eigentümern gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten sowie Ansprüche der Gemeinschaft gegen Dritte oder gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern auch im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen.
  • Wahrnehmung von Gerichtsterminen nach Zeitaufwand
  • Betreuung und Überwachung von Umbauten und Ausbauten
  • Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen nach Zeitaufwand
  • Ausführung besonderer behördlicher Auflagen nach Zeitaufwand
  • Beschaffung von Grundstücksunterlagen bei Behörden etc. Nach Zeitaufwand zuzüglich Erstattung der von Dritten in Rechnung gestellten Gebühren

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